¡Mi casa la estoy pagando yo pero es del Banco!

¡Mi casa la estoy pagando yo pero es del Banco!

Error #404 PROPIEDAD DEL BANCO NOT FOUND

En España tenemos un error común cuando quien ha comprado una vivienda o cualquier otro tipo de bien inmueble (local, solar, finca) y ha pedido una hipoteca para financiar la compra, dice que lo que ha comprado no es suyo sino que es del Banco.
 

Y eso, querido lector, es erróneo: la propiedad es de quien compra; distinto es que, para comprarla pidas un crédito y quien te presta, lo haga con una garantía, que no es otra cosa que la HIPOTECA (garantía real). Y digo desde el punto de vista legal y no del económico porque habrá gente que se preguntará cuál es la importancia de la legalidad cuando lo importante es el económico; a lo que yo les responderé que la misma entre saber distinguir entre la operación de crédito (préstamo) y el derecho real en sí (hipoteca): ambas cosas van juntas pero no revueltas.

Expliquemos el mecanismo con un ejemplo.

1.- Una pareja quiere comprar una vivienda (u otro bien inmueble), pero no tiene dinero en efectivo para comprarla.

2.- Acuden a un Banco (Caja de Ahorros, Financiera o Entidad de Crédito) y solicitan un préstamo hipotecario: esto es, piden “prestado” un dinero, que devolverán pagando a plazos con los intereses correspondientes durante cierto número de años, si bien ponen la vivienda que compran como garantía real (inmueble) de que devolverán el dinero (más los intereses pactados).
 

El Banco “ve” (interpretación que cada cual puede hacer a su libre albedrío) que la operación es factible y que las personas son solventes, se “entrega el dinero” y se lleva a cabo la escritura pública de hipoteca en la Notaría junto con la escritura de compraventa (salvo que sea de ampliación de una hipoteca ya existente). A continuación, se inscribe en el Registro de la Propiedad para que conste ese derecho real de garantía (hipoteca).

3.- La Hipoteca es una garantía real para el Banco (se garantizan cobrar siendo la casa, su “aval”); mientras que, por otro lado, supone una carga para los titulares de la casa.
 

La Hipoteca se inscribe en el Registro de la Propiedad, y si hubieran diferentes Hipotecas existirá un orden (Prelación) según fecha de inscripción: es decir, que en caso de impago, ejecución y venta, cobrará primero el primer Banco que fió, y con el resto, los sucesivos hasta donde dé.

4.- Sólo en caso de que incumplan la obligación contraída de pagar el crédito (dicho coloquialmente, “que los titulares dejen de pagar la Hipoteca”), el Banco intenta recuperar su dinero prestado: solicita que se cumpla la garantía ante el  Juzgado/Tribunal competente. 

Como la vivienda es la garantía, ésta se vende en pública subasta: es lo que se llama EJECUCIÓN Y REMATE DE LA HIPOTECA.

5.- Una vez vendida, SÍ QUE SUS DUEÑOS PIERDEN LA PROPIEDAD. Con el dinero que se ha sacado, se paga la deuda de toda la hipoteca que aún tengan pendientes: si sobra algo, se lo devuelven a los dueños (casos rarísimos por no decir imposibles); si aún falta, la diferencia pesará sobre los dueños en forma de deuda que tendrán pendiente de pagar (se les embargan otros bienes).

VOCABULARIO

Acreedor: entidad o persona a la que se le adeuda algo (normalmente, dinero).

Deudor: entidad o persona que debe algo.

Bien Inmueble: hace referencia al bien no movible; esto es, vivienda, local, finca, solar, etc…

Derecho real: derecho que recae sobre un bien inmueble.

Hipoteca: derecho real en el que el acreedor (Banco, Caja de Ahorros,Financiera o Entidad de Crédito) se asegura una garantía de cobro sobre el bien inmueble.

"Letras": mal llamadas así porque la Letra (de Cambio) es un título-valor; cuando se habla coloquialmente respecto a la hipoteca, se refiere a la cuota mensual del crédito hipotecario (es decir, lo que comúnmente se le dice también "pagar al mes por la hipoteca").

Ejecución: cuando se procede al embargo y subasta de la vivienda o local por impago del crédito al que va aparejada la hipoteca.

Remate: adjudicación de la vivienda o local por la persona que más ha pujado en la subasta pública judicial.

Prelación: ya sea hipotecaria o crediticia (del crédito), significa el lugar que tiene en la cola a la hora de cobrar el acreedor (así, si está el primero, tiene más posibilidades de cobrar con lo poco o mucho que tenga el deudor que si está el octavo).

Registro de la Propiedad: registro de bienes inmuebles cuyas inscripciones tienen efectos públicos y “erga omnes” (frente a todos). Se rige por el principio del “prior tempore, potior iure” (el primero en el tiempo tiene mejor derecho).